此次最高人民法院出臺(tái)的《司法解釋》對(duì)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同定義有比較明顯的變化，主要是縮小了這一概念的外延，除了把無償?shù)馁?zèng)與和實(shí)珠交換式的轉(zhuǎn)讓排除在轉(zhuǎn)讓概念之外，以前一直被最高人民法院的相關(guān) 司法解釋和國(guó)務(wù)院有關(guān)部委的規(guī)章視為特殊轉(zhuǎn)讓方式的合作開發(fā)房地產(chǎn)等方式也未被界定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，而且對(duì)這種轉(zhuǎn)讓方式的概念，《司法解釋》還作了單獨(dú)的規(guī)定。因此單純土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方面的糾紛，其主要表現(xiàn)形式與以前相比也相對(duì)少了許多。但是有關(guān)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛的處理還是有相當(dāng)大的難度。

 

 

　　自從我國(guó)實(shí)行土地使用權(quán)的償出讓制度以后，為了防止當(dāng)事人取得土地使用權(quán)后的炒買炒賣行為，同時(shí)也為了加強(qiáng)對(duì)土地的權(quán)屬登記管理，國(guó)家對(duì)于土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓規(guī)定了嚴(yán)格的限制性條件?！闯鞘蟹康禺a(chǎn)管理法〉規(guī)定的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件主要有兩個(gè)：一是已按合同約定支付了全部的土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;二是需完成投資總額的25%以上，如屬成片開發(fā)的，要形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。此前1990年由國(guó)務(wù)院發(fā)布的〈城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉對(duì)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件也有規(guī)定。該〈條例〉第19條規(guī)定：沒有按照土地使用出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。這一規(guī)定雖無具體的量化標(biāo)準(zhǔn)，但如果嚴(yán)格理解和執(zhí)行，其轉(zhuǎn)讓的標(biāo)準(zhǔn)比〈房地產(chǎn)管理法〉的規(guī)定更高。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)出讓合同對(duì)于投資開發(fā)、利用土地的具體條件和期限均有明確規(guī)定，如按合同的標(biāo)準(zhǔn)，意味著項(xiàng)目完成后才能轉(zhuǎn)讓。

 

　　但是無論是上述〈條例〉還是〈房地產(chǎn)管理法〉所規(guī)定的限制性條件并沒有對(duì)土地市場(chǎng)中大量存在的不符合法定條件的轉(zhuǎn)讓行為起到實(shí)際的限制作用，不符合轉(zhuǎn)讓條件的私下轉(zhuǎn)讓行為仍很普遍，不過更多的是采用下地合作開發(fā)等變相的轉(zhuǎn)讓行為。而且很多的轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人往往是先簽轉(zhuǎn)讓合同并進(jìn)行開發(fā)，待到建設(shè)工程投資已達(dá)到投資總額的25%以上時(shí)再去土地管理部門辦理土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)。此時(shí)無論建設(shè)投資出于何方，只要量化標(biāo)準(zhǔn)符合法律規(guī)定，行政主管部門也能為當(dāng)事人辦理過戶登記手續(xù)。也就是說，這些限制性轉(zhuǎn)讓條件，真正的作用主要體現(xiàn)在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的過戶登記環(huán)節(jié)。但是不能及時(shí)辦理土地使用權(quán)的過戶登記在當(dāng)事人之間往往會(huì)產(chǎn)生如下爭(zhēng)議和糾紛：

 

　　(1)土地使用權(quán)證書是土地使用權(quán)人的物權(quán)憑證，沒有取得土地使用權(quán)證，該土地權(quán)利就是不完整的，不被法律承認(rèn)的。也即沒有完成土地使用權(quán)的物權(quán)公示登記程序，該權(quán)利不具有對(duì)抗第三人的法律效力。如果土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的受讓方支付了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的對(duì)價(jià)，卻不能得到被法律承認(rèn)的土地使用權(quán)，則對(duì)受讓方的權(quán)利就是一種損害。同時(shí)未經(jīng)過戶登記，受讓方不能取得土地權(quán)屬證書則不能進(jìn)行新的轉(zhuǎn)讓，也不能以土地使用權(quán)證書進(jìn)行抵押貸款。其土地權(quán)利上的種種限制，往往成為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人矛盾和糾紛的導(dǎo)火索。

 

　　(2)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，尤其是按照〈司法解釋〉第7條界定的這種單純而直接的轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓，在完成轉(zhuǎn)讓后，一切的后續(xù)開發(fā)建設(shè)手續(xù)就應(yīng)當(dāng)以受讓方的名義辦理。比如建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房預(yù)售許可證的辦理，就應(yīng)當(dāng)以受讓方自己的名義辦理。但是由于土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不符合法定轉(zhuǎn)讓條件，土地行政管理部門不能為其辦理過戶登記和發(fā)證手續(xù)。按照土地使用權(quán)主體和建設(shè)主體相一致的原則，受讓方就不

 

可能以自己的名義完成項(xiàng)目建設(shè)并獲得利益。

 

　　(3)在轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證書，未付清全部土地使用權(quán)出讓金的情況下，政府土地管理部門就有可能責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，或者是按照〈城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉第14條的規(guī)定，對(duì)于超過60日不能支付全部土地使用權(quán)出讓金的，政府土地管理部門可以解除土地出讓合同，收回土地使用權(quán)。在這種情況下，政府土地管理部門就不可能再給土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的受讓方辦理新的土地使用權(quán)證，受讓方轉(zhuǎn)讓合同中的權(quán)利就不可能得到實(shí)現(xiàn)。

 

　　(4)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同有可能被認(rèn)定為無效。按照〈司法解釋〉的規(guī)定，如果未取得土地使用權(quán)證書，所簽訂的土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓合同就有可能被認(rèn)定為無效，除非是在起訴前已取得土地使用權(quán)證書或者取得有批準(zhǔn)權(quán)人民政府同意轉(zhuǎn)讓的。如果轉(zhuǎn)讓合同被確認(rèn)無效，則受讓方不僅不能行使合同權(quán)利，其期得利益無法實(shí)現(xiàn)，而且還會(huì)因此蒙受損失。

 

　　(5)由于不符合法定轉(zhuǎn)讓條件，政府土地管理部門不能為雙方辦理土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)，故項(xiàng)目一切開發(fā)建設(shè)手續(xù)只能以轉(zhuǎn)讓方的名義辦理。當(dāng)因該項(xiàng)目建設(shè)發(fā)生對(duì)外責(zé)任時(shí)，案外人仍會(huì)以轉(zhuǎn)讓方作為權(quán)利主張的對(duì)象。盡管實(shí)際的建設(shè)投資方也是受讓方，項(xiàng)目開發(fā)的獲益者也是受讓方，但不影響案外人向轉(zhuǎn)讓方主張權(quán)利，且土地使用權(quán)實(shí)際轉(zhuǎn)讓的事實(shí)也不能成為轉(zhuǎn)讓方不承擔(dān)對(duì)外責(zé)任的抗辯理由。因?qū)ν庳?zé)任的承擔(dān)問題，也常常是引發(fā)轉(zhuǎn)讓合同當(dāng)事人之間的糾紛。

 

　　由上可見，盡管最高人民法院的有關(guān)司法解釋，對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有所降低，但是違反法定的限制性轉(zhuǎn)讓條件，雖然一秀不影響合同的效力，但合同被認(rèn)定有效同樣也不影響政府土地管理部門依照法定條件對(duì)轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行審查，并通過行政手段限制轉(zhuǎn)讓和對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行行政處罰的權(quán)力;同樣當(dāng)事人之間轉(zhuǎn)讓合同有效，但未辦理過戶登記，該合同就不具有物權(quán)公示后的對(duì)抗效力，其合同約定也不能對(duì)抗其他第三人。在這種情況下，許多的爭(zhēng)議和糾紛就難以避免。

 

 

　　我國(guó)有關(guān)法律雖然對(duì)于土地使用權(quán)的交易設(shè)定了較為嚴(yán)格的限制性條件，同時(shí)還要求這種交易行為應(yīng)當(dāng)在政府土地管理部門辦理變更登記手續(xù)。如果在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)嚴(yán)格遵守這些條件和程序性規(guī)定，則一地多轉(zhuǎn)的情況就很難發(fā)生。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)的變更登記的事實(shí)均記載于政府主管部門的登記簿中，這種變更登記具有物權(quán)公示的效力，可以對(duì)抗任何第三人。但是在實(shí)踐中，我國(guó)的土地變更登記制度沒有得到嚴(yán)格的執(zhí)行，不符合轉(zhuǎn)讓條件的轉(zhuǎn)讓行為大多不會(huì)及時(shí)去辦理權(quán)屬的變更登記手續(xù)，即使符合條件的轉(zhuǎn)讓行為，當(dāng)事人怠于辦理變更登記手續(xù)也是常有的。這就為“一地多轉(zhuǎn)”的交易行為提供了條件。實(shí)踐中既有為牟取非法利益的欺詐性一地多轉(zhuǎn)行為，也有為牟取高額利益，以價(jià)格高低作為成交依據(jù)，多次轉(zhuǎn)讓撕毀前約的行為。因此而產(chǎn)生的糾紛往往會(huì)涉及多個(gè)當(dāng)事人。

 

 

　　出讓方式取得土地使用權(quán)的，如果欲轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)，取得土地權(quán)屬證書是必須具備的法定條件這一?！此痉ń忉尅档囊?guī)定雖然淡化了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的其他量化條件，但土地權(quán)屬證書的取得仍被作為認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同效力的標(biāo)準(zhǔn)，只不過將此條件的認(rèn)定寬限至起訴之前。因此，如果轉(zhuǎn)讓方未取得土地權(quán)屬證書即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，不僅會(huì)使受讓方辦理其他后續(xù)建設(shè)手續(xù)和權(quán)屬過戶登記手續(xù)遇到障礙，所簽的轉(zhuǎn)讓合同也有可能被認(rèn)定無效。

 

無論是按照法定條件和法定程序簽訂的合法有效的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，還是雖然合同簽訂時(shí)違反法律規(guī)定，但是事后補(bǔ)辦手續(xù)成為有效的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，在實(shí)際的履行過程中當(dāng)事人不按合同約定履行義務(wù)的情形也是常有的。特別是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同通常標(biāo)的大、資金需求量大、履行期限較長(zhǎng)，一旦發(fā)生糾紛，往往雙方當(dāng)事人都會(huì)遭受重大損失。常見的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同實(shí)際履行過程中的糾紛主要有如下幾種：

 

　　(1)因延付或拒付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)引發(fā)的糾紛。這是在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的履行過程中最常見的一種糾紛。由于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)用高，且周期較長(zhǎng)，一般很少有一次付清即清結(jié)的，多是采用分期付款的方式支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)。而受讓方常常也不是以自有資金支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)，以銀行貸款、房屋預(yù)售款支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)是常用的方法。一旦這些環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，拖欠轉(zhuǎn)讓費(fèi)就不可避免。此外，作為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的受讓方，常常將轉(zhuǎn)讓費(fèi)的支付與轉(zhuǎn)讓方交付土地的條件、辦理土地使用權(quán)過戶的變更登記手續(xù)掛鉤，并常會(huì)以交付土地不符合約定條件、手續(xù)辦理不及時(shí)為由拒付轉(zhuǎn)讓費(fèi)，為此引發(fā)糾紛的情形非常普遍。 (2)因交付土地不符合合同約定條件或不及時(shí)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)引發(fā)的糾紛。通常情況下，以出讓方式取得土地使用權(quán)，其土地多為政府土地管理部門已完成了“三通一平”或“五通(七通)一平”的熟地。因此土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)讓方在轉(zhuǎn)讓土地時(shí)原樣轉(zhuǎn)讓即可。但近些年，在土地使用權(quán)出讓時(shí)，政府越來越多地采用“毛地”轉(zhuǎn)讓方式，即政府不承擔(dān)場(chǎng)地平整和公共配套設(shè)施建設(shè)義務(wù)，而是由受讓方自行完成拆遷和場(chǎng)地平整等義務(wù)。而進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，未完成場(chǎng)地的拆遷平整和基礎(chǔ)配套建設(shè)肯定不符合法定轉(zhuǎn)讓的量化條件。因此枯土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中通常都約定轉(zhuǎn)讓方需完成平整或基礎(chǔ)配套建設(shè)，或以某種形象進(jìn)度為標(biāo)志作為轉(zhuǎn)讓方交付土地的標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)受讓方也常以辦理土地使用權(quán)的過戶登記手續(xù)作為付清全部土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)的條件。這兩項(xiàng)要求基本上就是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方的全部義務(wù)。然而在前些年盛行協(xié)議出讓土地使用權(quán)的時(shí)期，許多實(shí)力不強(qiáng)的中小房地產(chǎn)公司也能以極低的價(jià)格獲得土地使用權(quán)，其自有資金不足不僅導(dǎo)致了二級(jí)土地市場(chǎng)上土地炒賣的盛行，而且其作為轉(zhuǎn)讓方起碼應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)也難以完成，為此而引發(fā)糾紛的也不在少數(shù)。

 

　　(3)轉(zhuǎn)讓方故意不辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)引發(fā)的糾紛。由于不具備土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法定條件而無法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的履行中是常態(tài)。但還有一種情況是轉(zhuǎn)讓方故意不辦理轉(zhuǎn)讓變更登記手續(xù)，或故意使轉(zhuǎn)讓條件不成熟，以使轉(zhuǎn)讓合同無效，變相達(dá)到毀約目的。近幾年，全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)的價(jià)格不僅上漲幅度大，而且上升的速度也快，因此常常是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不久，地價(jià)就大幅度上升，此時(shí)轉(zhuǎn)讓方有時(shí)就難免心態(tài)失衡。為挽回所謂損失，經(jīng)常采用的手法就是故意不辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)或故意不使轉(zhuǎn)讓條件成就，從而使轉(zhuǎn)讓合同被確認(rèn)無效，以此達(dá)到收回土地使用權(quán)的目的。

 

　　〈司法解釋〉現(xiàn)在規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的當(dāng)事人不得以雙方之間未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效，同時(shí)也未將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的量化條件作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)，但如果起訴前轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證書的，仍可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無效。因此，對(duì)于簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，轉(zhuǎn)讓方尚未取得土地使用權(quán)證的轉(zhuǎn)讓行為，轉(zhuǎn)讓方很有可能符合辦證條件而故意不辦理土地使用權(quán)證，以達(dá)到確認(rèn)合同無效，從而毀約，收回土地的目的。

 

司法解釋》將劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓納入第二部分“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛”之中，但按照《司法解釋》第7條對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的定義并結(jié)合第 12條、第13條關(guān)于將劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同“按補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理”的規(guī)定，實(shí)際上劃撥土地使用權(quán)的“轉(zhuǎn)讓”，并非嚴(yán)格意義上的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。當(dāng)由劃撥轉(zhuǎn)化為出讓(此問題在前文已有論述)。因此按照法律規(guī)定，單純的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，其轉(zhuǎn)讓合同一般都是無效合同。

 

　　無效的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，其主要表現(xiàn)形式有如下幾種：

 

　　(1)企事業(yè)單位將無償或低償取得的劃撥土地權(quán)擅自轉(zhuǎn)讓給他人作商業(yè)開發(fā)以牟取利益。企事業(yè)單位將自己無償或低償取得的土地改用途后轉(zhuǎn)讓給他人進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，在近些年最為普遍。按照法律規(guī)定，以劃撥方式供應(yīng)土地，均是用于社會(huì)公益事業(yè)。但這些年，許多單位常常打著公益用地的旗號(hào)獲得土地使用權(quán)，然后再通過改變或變相改變土地用途的方法自行或轉(zhuǎn)讓給他人進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。還有在我國(guó)實(shí)行土地有償供應(yīng)制度之前，國(guó)營(yíng)或集體企業(yè)用地基本上都是采用無償劃撥的方式供應(yīng)。土地劃撥的無償或低償性，使得用地單位想方設(shè)法多占地，占好地，而取得土地后又占而不用或低效利用。在城市中，劃撥土地長(zhǎng)年閑置和低效利用的情況普遍存在。在房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)升溫、地價(jià)不斷上漲的時(shí)候，這部分土地的土地使用權(quán)人就會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)烈的入市沖動(dòng)。但是，我國(guó)法律對(duì)于劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有著嚴(yán)格的限制性規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)并且補(bǔ)辦出讓手續(xù)是嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓交易的。即使批準(zhǔn)也要補(bǔ)交出讓金或轉(zhuǎn)讓收益中的土地收益上繳國(guó)家或作其他處理，因此，在土地市場(chǎng)，不經(jīng)過審批擅自轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的違法交易非常普遍。但由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程涉及一系列的建設(shè)審批手續(xù)以及過戶登記程序。如果未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，不僅受讓方不能獲得法律承認(rèn)上的土地使用權(quán)，即使房屋建成后對(duì)外銷售也成問題。買受人也難以取得合法的產(chǎn)權(quán)憑證。所建房屋還有可能被確認(rèn)為違法建筑。這一系列問題常常成為轉(zhuǎn)讓合同當(dāng)事人之間產(chǎn)生糾紛的誘因。在土地二級(jí)市場(chǎng)，因劃撥地轉(zhuǎn)讓或變相轉(zhuǎn)讓而發(fā)生的各種糾紛一點(diǎn)也不比出讓地轉(zhuǎn)讓糾紛少。(2)軍用土地使用權(quán)經(jīng)營(yíng)性轉(zhuǎn)讓的問題。

 

　　全國(guó)范圍內(nèi)大規(guī)模軍用土地的轉(zhuǎn)讓行為始于1990年初。伴隨著全國(guó)范圍的第一次房地產(chǎn)開發(fā)熱、黨政機(jī)關(guān)經(jīng)商辦企業(yè)熱，軍隊(duì)也開辦了許多以房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主的房地產(chǎn)開發(fā)公司。軍隊(duì)系統(tǒng)有著房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的文件也大都是那時(shí)出臺(tái)的。按當(dāng)時(shí)的文件規(guī)定，軍隊(duì)不僅可利用空余土地進(jìn)行有償，與地方合資建房、換建、互換，而且可以自辦或合辦經(jīng)濟(jì)實(shí)體，直接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。當(dāng)時(shí)，軍隊(duì)各大單位大多成立了自己的房地產(chǎn)開發(fā)公司。對(duì)于那次黨政軍民齊上陣的大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)熱所產(chǎn)生的負(fù)面影響，大家可能還記憶猶新。從1998年開始，黨中央下決心清理黨政機(jī)關(guān)及軍隊(duì)開辦的各類經(jīng)濟(jì)實(shí)體。要求黨政機(jī)關(guān)和軍隊(duì)開辦的各類公司一律與開辦單位脫鉤。此后，軍隊(duì)以自己開辦的企業(yè)直接進(jìn)行房地產(chǎn)投資開發(fā)的活動(dòng)漸漸停止了。但以軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或與地方合作建房等方式變相的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)則一直沒有停止過。

 

　　筆者認(rèn)為，在保證戰(zhàn)備和部隊(duì)使用需要并保守軍事秘密的前提下，將軍隊(duì)空余房地產(chǎn)加以合理的開發(fā)利用，對(duì)于避免國(guó)家土地資源的閑置浪費(fèi)，解決軍隊(duì)干部及家屬的住房等實(shí)際困難，確實(shí)能起到一定的積極作用。但是，現(xiàn)在許多軍用土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為是打著利用空閑地、解決部隊(duì)住房困難的名義，行經(jīng)營(yíng)賺錢之實(shí)。許多許多軍用土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和房屋建設(shè)是在沒有得到地方土地、房產(chǎn)、規(guī)劃等政府主管部門審批的情況下進(jìn)行的。

而這種規(guī)避行政審批所建的房屋許多是為了銷售盈利。但由于不能取得合法的銷售許可證明，所以這樣的交易多在私下進(jìn)行，交易之后也難以辦理過戶手續(xù)，買受人多年不能取得房產(chǎn)證。這樣的情況在全國(guó)并非個(gè)別現(xiàn)象。這不僅增加了地方政府的管理難度，由此產(chǎn)生的糾紛也不少。

 

 

　　許多劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同都有可能因未被政府土地管理部門批準(zhǔn)而成為無效合同，但因糾紛而起訴到人民法院的畢竟是少數(shù)，大多數(shù)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同最終還是得到了履行，只不過有些因?yàn)檫t遲不能辦理批準(zhǔn)手續(xù)而使土地和房屋的權(quán)屬一直處于一種不確定的狀態(tài)，有些則成為遺留問題而長(zhǎng)期得不到解決。而這些合同無論是終被認(rèn)定為有效還是無效，在實(shí)際的履行中，當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系比單純的出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同更復(fù)雜，履行風(fēng)險(xiǎn)也更大，雙方也更容易登記手續(xù)的辦理糾紛外，最常見的也是最難處理的就是因土地使用權(quán)出讓金或土地收益的補(bǔ)交或者因補(bǔ)交罰款和沒收違法所得等損失責(zé)任的承擔(dān)而引起的糾紛。

 

　　按照《房地產(chǎn)管理法》第39條的規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)如能獲得土地主管部門的批準(zhǔn)，則應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或?qū)⑼恋剞D(zhuǎn)讓收入中所含土地收益上繳國(guó)家?！端痉ń忉尅返?2條、第13條將經(jīng)批準(zhǔn)的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理，但對(duì)于如何補(bǔ)償未作規(guī)定。實(shí)踐中，一旦發(fā)生補(bǔ)交的情形，是由受讓人另行交納補(bǔ)償費(fèi)用，還是由轉(zhuǎn)讓方以所獲轉(zhuǎn)讓費(fèi)支付補(bǔ)償費(fèi)?法律規(guī)定不甚明確，如果合同中對(duì)此也無明確的規(guī)定，則爭(zhēng)議和糾紛不可避免。此外，按照《房產(chǎn)地管理法》第66條規(guī)定，違法轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，政府土地管理部門除可責(zé)令當(dāng)事人繳納土地使用權(quán)出讓金外，還可沒收違法所得和處以罰款。因此而造成的損失究竟是誰的過錯(cuò)、由誰來承擔(dān)責(zé)任，也常常引發(fā)糾紛。